El desahucio es el procedimiento legal mediante el cual un propietario solicita judicialmente la recuperación de su vivienda o local cuando el inquilino incumple el contrato de arrendamiento o permanece en el inmueble sin derecho a ello. En España, este proceso está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
En los últimos años, los conflictos entre propietarios e inquilinos han aumentado considerablemente. El incremento del precio de los alquileres, las dificultades económicas de algunos arrendatarios y la inseguridad jurídica que perciben muchos propietarios han provocado que cada vez más personas se planteen iniciar un procedimiento de desahucio para recuperar su propiedad.
Sin embargo, es importante entender que un propietario no puede desalojar a un inquilino por su cuenta, ni cambiar la cerradura, cortar suministros o impedir el acceso al inmueble. Estas actuaciones podrían constituir incluso un delito de coacciones o realización arbitraria del propio derecho.
La única vía legal es acudir a los tribunales mediante un procedimiento judicial de desahucio.
Desde el punto de vista jurídico, existen diferentes causas que permiten al propietario recuperar la vivienda. Las más habituales son:
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Impago de la renta o cantidades asimiladas.
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Finalización del contrato de alquiler.
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Incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario.
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Necesidad del propietario de recuperar la vivienda.
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Ocupación sin título.
En este artículo analizaremos cuándo puede el propietario desahuciar a un inquilino, qué diferencias existen entre resolver el contrato y el desahucio, cómo funciona el procedimiento judicial paso a paso, cuánto suele tardar y cuáles son los costes aproximados.
Todo ello desde una perspectiva práctica y orientada a propietarios que necesitan recuperar su vivienda de forma rápida y segura.
Índice
¿Cuáles son los motivos legales por los que un propietario puede desahuciar a un inquilino?
La legislación española establece diversos motivos que permiten al propietario resolver el contrato de alquiler y solicitar el desahucio del inquilino.
A continuación, analizamos los más habituales.
¿Puede el propietario desahuciar al inquilino por impago del alquiler?
El impago de la renta es el motivo más frecuente de desahucio en España.
Cuando el arrendatario deja de pagar el alquiler o las cantidades asimiladas (como gastos de comunidad, suministros o IBI si así se pactó), el propietario puede interponer una demanda de desahucio por falta de pago.
Basta con una sola mensualidad impagada para iniciar el procedimiento judicial.
Este tipo de procedimiento suele tramitarse conjuntamente con una reclamación de cantidad, de manera que el propietario no solo recupera la vivienda, sino que también puede reclamar las rentas impagadas.
Si quieres conocer más sobre los procedimientos judiciales relacionados con conflictos contractuales, puedes consultar otros contenidos jurídicos en nuestro blog:
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¿Se puede desahuciar a un inquilino por terminar el contrato de alquiler?
Sí.
Cuando el contrato de arrendamiento finaliza y el inquilino permanece en la vivienda sin consentimiento del propietario, este puede iniciar un desahucio por expiración del plazo contractual.
Este supuesto es muy habitual cuando:
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El contrato ha terminado.
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El propietario ha comunicado correctamente la finalización.
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El inquilino se niega a abandonar la vivienda.
En estos casos, el arrendatario pasa a estar ocupando el inmueble sin título, lo que legitima al propietario para solicitar el lanzamiento judicial.
¿Puede el propietario desahuciar por incumplimiento del contrato?
La Ley de Arrendamientos Urbanos también permite resolver el contrato cuando el inquilino incumple gravemente sus obligaciones.
Algunos ejemplos habituales son:
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Subarrendar la vivienda sin permiso.
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Realizar actividades molestas, insalubres o ilegales.
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Provocar daños graves en la vivienda.
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Destinar la vivienda a un uso distinto del pactado.
Cuando estas conductas se acreditan, el propietario puede solicitar judicialmente la resolución del contrato y el desahucio del inquilino.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda por necesidad propia o familiar?
En determinadas circunstancias, el propietario puede recuperar la vivienda alquilada si la necesita para sí mismo o para un familiar cercano.
Este supuesto está previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y requiere cumplir ciertos requisitos:
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Debe haberse previsto esta posibilidad en el contrato.
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Debe justificarse la necesidad real de vivienda.
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Debe comunicarse al inquilino con suficiente antelación.
Si el arrendatario se niega a abandonar la vivienda, el propietario podrá acudir al procedimiento judicial de desahucio.
¿Cuál es la diferencia entre resolución del contrato y desahucio?
Muchas personas utilizan ambos términos como sinónimos, pero desde el punto de vista jurídico no significan exactamente lo mismo.
¿Qué es la resolución del contrato de alquiler?
La resolución del contrato es la decisión legal de poner fin al contrato de arrendamiento debido a un incumplimiento o a una causa prevista en la ley.
Es, por tanto, un acto jurídico que extingue la relación contractual.
Por ejemplo:
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El inquilino deja de pagar el alquiler.
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El arrendatario incumple el contrato.
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Se produce una causa legal de terminación.
Cuando se declara la resolución, el contrato queda sin efecto.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio es el procedimiento judicial mediante el cual el propietario solicita al juez que ordene el desalojo del inquilino del inmueble.
Es decir:
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Resolución del contrato → pone fin al contrato
-
Desahucio → permite recuperar físicamente la vivienda
En muchos casos ambos conceptos aparecen juntos dentro del mismo procedimiento judicial.
Por ejemplo, en una demanda de desahucio por impago, el propietario solicita simultáneamente:
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La resolución del contrato.
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El desalojo del inquilino.
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El pago de las rentas pendientes.
¿Cómo funciona el procedimiento judicial de desahucio paso a paso?
El procedimiento de desahucio está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene un carácter relativamente rápido en comparación con otros procesos judiciales.
A continuación explicamos cómo funciona.
¿Qué ocurre antes de presentar la demanda de desahucio?
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable enviar un requerimiento previo al inquilino, normalmente mediante burofax.
Este paso sirve para:
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Reclamar formalmente la deuda.
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Intentar una solución amistosa.
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Evitar la enervación del desahucio.
Aunque no siempre es obligatorio, es una práctica jurídica muy recomendable.
¿Cómo se presenta la demanda de desahucio?
El procedimiento comienza con la presentación de una demanda ante el juzgado.
Esta demanda debe presentarse obligatoriamente mediante abogado y procurador e incluir:
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Contrato de arrendamiento.
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Justificante de impago o causa de resolución.
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Documentación acreditativa de la propiedad.
Si el procedimiento incluye reclamación de rentas, también se detallará la cantidad adeudada.
¿Qué hace el juzgado cuando admite la demanda?
Una vez admitida la demanda, el juzgado dicta un decreto de admisión en el que se fijan tres fechas importantes:
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Fecha de juicio (si el inquilino se opone).
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Fecha de lanzamiento (desalojo).
-
Plazo para pagar o abandonar la vivienda.
Este sistema permite acelerar el proceso.
¿Qué puede hacer el inquilino cuando recibe la demanda?
El arrendatario tiene varias opciones:
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Pagar la deuda (enervación)
Puede pagar todo lo que debe y paralizar el desahucio. -
Oponerse a la demanda
Alegando que no existe la deuda o que el procedimiento es incorrecto. -
No hacer nada
En cuyo caso se procederá directamente al lanzamiento.
¿Cómo se produce el lanzamiento del inquilino?
Si el inquilino no abandona voluntariamente la vivienda, el juzgado ejecutará el lanzamiento judicial.
En ese momento:
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Acude una comisión judicial.
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Puede intervenir la policía si es necesario.
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El propietario recupera la posesión de la vivienda.
¿Cuánto tarda un procedimiento de desahucio en España?
Una de las preguntas más habituales de los propietarios es cuánto tiempo tarda un desahucio.
La respuesta depende de diversos factores:
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Saturación del juzgado.
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Si el inquilino se opone.
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Si existe deuda o no.
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Si se solicita asistencia social.
En términos generales, el procedimiento suele durar:
Entre 4 y 8 meses aproximadamente.
En algunos casos puede prolongarse hasta 10 o 12 meses, especialmente si existen suspensiones o incidentes procesales.
Por ello, actuar con rapidez desde el primer impago es clave para evitar pérdidas económicas mayores.
¿Cuáles son los costes aproximados de un procedimiento de desahucio?
Otro aspecto que preocupa a los propietarios es el coste del procedimiento judicial.
Aunque cada caso es diferente, podemos establecer una estimación aproximada.
Honorarios de abogado
Los honorarios suelen oscilar entre:
700 € y 1.500 € aproximadamente.
Dependiendo de:
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Complejidad del caso.
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Si se reclama deuda.
-
Duración del procedimiento.
Procurador
El procurador suele tener un coste aproximado de:
200 € – 400 €
Otros gastos
También pueden existir gastos adicionales como:
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Burofax previo.
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Cerrajero el día del lanzamiento.
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Tasación de daños.
En muchos casos, si el procedimiento se gana, el juez puede condenar al inquilino al pago de las costas.
¿Qué errores cometen muchos propietarios al intentar desahuciar a un inquilino?
Uno de los problemas más habituales es intentar resolver el problema sin asesoramiento jurídico.
Algunos errores frecuentes son:
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Cambiar la cerradura.
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Cortar suministros.
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Amenazar al inquilino.
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Firmar acuerdos mal redactados.
Estas actuaciones pueden perjudicar gravemente la posición legal del propietario.
Por eso es fundamental contar con un abogado especializado en arrendamientos y desahucios que gestione el procedimiento correctamente desde el primer momento.
¿Por qué es importante contar con un abogado especializado en desahucios?
Un procedimiento de desahucio mal planteado puede provocar:
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Retrasos de meses.
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Pérdida de rentas.
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Problemas procesales.
Un abogado especializado puede ayudarte a:
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Preparar correctamente la demanda.
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Evitar errores procesales.
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Reducir los tiempos del procedimiento.
-
Recuperar la vivienda lo antes posible.
En nuestro despacho analizamos cada caso de forma individual para ofrecer la estrategia legal más eficaz.
¿Necesitas iniciar un desahucio? Nuestro despacho puede ayudarte
Los conflictos entre propietarios e inquilinos pueden generar grandes pérdidas económicas y mucha frustración.
Si te encuentras en una situación de:
-
Impago del alquiler
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Inquilinos que no abandonan la vivienda
-
Incumplimiento del contrato
-
Necesidad de recuperar tu propiedad
Es fundamental actuar cuanto antes y hacerlo con asesoramiento jurídico especializado.
En No Hay Derecho, somos expertos en procedimientos de desahucio y derecho inmobiliario, ayudando a propietarios a recuperar sus viviendas de forma rápida, segura y legal.
Nuestro equipo analiza tu caso de forma personalizada y se encarga de todo el procedimiento:
-
Estudio jurídico del contrato
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Requerimientos previos
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Presentación de la demanda
-
Representación en juicio
-
Ejecución del lanzamiento
Si necesitas asesoramiento o quieres iniciar un procedimiento de desahucio, puedes consultar más información en nuestra web:
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Abogado desde 2019, por cuenta propia e integrante del Turno de Oficio desde 2024. Tras trabajar en varios Bufetes, decidí fundar mi propio Despacho de Abogados “No Hay Derecho”, con el objetivo de combinar mi experiencia profesional con un enfoque innovador y adaptado a las necesidades actuales de particulares y empresas.
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