Son muchísimos los clientes que acuden a nuestro despacho con la misma inquietud: «He comprado una vivienda o un local y ahora la comunidad me exige el pago de deudas antiguas, del anterior propietario. ¿Tengo que pagar lo que dejó pendiente el propietario anterior a mi?».
La problemática es habitual porque, a diferencia de otras obligaciones personales, las deudas comunitarias pueden trasladarse indirectamente al nuevo propietario por la llamada afección real del inmueble. Es decir, aunque el comprador y actual propietario no sea quien generó la deuda, el inmueble responde de dicha deuda y, por tanto, la Comunidad puede exigir el pago de esa deuda generada por el anterior propietario, si bien, dentro de ciertos límites.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9.1.e) un sistema de responsabilidad mixto: personal, para el propietario que originó la deuda; y real, para el inmueble (local o vivienda), obligando al nuevo propietario a responder con esa vivienda o local de las cuotas adeudadas por el anterior propietario, pero con un límite: las generadas durante «el año corriente» y los tres años naturales anteriores.
De ahí que muchas personas se encuentren con esta desagradable sorpresa una vez ya han escriturado su propiedad, si lo han hecho sin solicitar el potestativo certificado de cargas del que hablaremos más adelante.
En este artículo, desde No Hay Derecho, vamos a explicarte de forma clara, profesional y exhaustiva hasta dónde llega tu responsabilidad como nuevo propietario, qué puede reclamarte la Comunidad, cómo protegerte antes de comprar y qué hacer si estas inmerso en esa desagradable tesitura de tener que pagar, o haber tenido que pagar ya, una deuda que no te correspondía.
Índice
¿Qué dice exactamente la Ley de Propiedad Horizontal sobre las deudas del anterior propietario?
La normativa aplicable es taxativa. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal […] responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores”.
Esto significa que el nuevo propietario NO es deudor personal de las cuotas impagadas por el vendedor, PERO el inmueble sí está afecto al pago de las deudas del año en curso y de los 3 años anteriores. En la práctica, la comunidad puede reclamar al nuevo propietario dentro de ese periodo, aunque el verdadero deudor siga siendo el antiguo titular. ¿Por qué ocurre esto? Porque la ley quiere garantizar la estabilidad financiera de las Comunidades de Propietarios, evitando que las deudas se vuelvan irrecuperables cuando hay transmisiones de vivienda. De este modo, la comunidad tiene un mecanismo más seguro de cobro: el inmueble.
¿Qué deudas comunitarias debe pagar el nuevo propietario y cuáles no?
Esta es la cuestión clave. La regla es muy precisa: El nuevo propietario debe pagar: Las cuotas vencidas del año en que se produce la compra, desde enero hasta el mes de la transmisión; y las cuotas y derramas de los tres años naturales anteriores. Ejemplo: Si compras una vivienda en marzo de 2025, la comunidad puede reclamar las cuotas de enero, febrero y marzo de 2025, y además, las cuotas de 2024, 2023 y 2022.
El nuevo propietario NO debe pagar ni las cuotas anteriores al límite de los 3 años naturales previos, ni las cuotas generadas después de la compraventa y que correspondan al vendedor por períodos en los que aún era titular (siempre que la deuda no esté dentro del periodo legal de afección). Estas deudas más antiguas o posteriores sólo pueden ser reclamadas al antiguo propietario, quien sigue siendo el deudor personal siempre y cuando no hayan prescrito (ya te adelanto que son 5 años).
¿Qué ocurre si la deuda comunitaria es muy antigua o alcanza muchos años?
Es muy habitual encontrar inmuebles en los que el propietario anterior llevaba 5, 6 o incluso 10 años sin pagar cuotas. Tipico ejemplo del banco que embarga una vivienda por ejecución hipotecaria, y se desentiende de las cuotas hasta que «coloca» la vivienda a un nuevo propietario. En estos casos la comunidad NO puede reclamar al nuevo propietario más allá del límite legal (año en curso y 3 años naturales anteriores). El resto de deuda (anteriores a los tres años naturales previos) solo puede reclamarse al antiguo propietario hasta que prescriba.
¿Cuál es el plazo de prescripción de estas deudas?
El artículo 1966 del Código Civil establece que las deudas periódicas prescriben a los 5 años. Por tanto, la Comunidad tiene 5 años para reclamar al antiguo propietario, y no puede traspasar esa responsabilidad al nuevo titular fuera del periodo del art. 9.1.e) LPH.
¿Puedes repetir contra el propietario anterior si has tenido que pagar deudas suyas?
Sí. Y este es un punto fundamental. La obligación del nuevo propietario es real, no personal. Por eso si pagas deudas del anterior propietario, puedes reclamarle judicialmente el importe. Puedes hacerlo mediante reclamación extrajudicial (burofax, negociación, mediación); demanda judicial por reclamación de cantidad; acción de saneamiento por cargas ocultas, si el vendedor ocultó la deuda; o acción por vicios ocultos, si existía una derrama aprobada o deuda grave ya conocida y no declarada.
Estas acciones pueden permitirte recuperar todo lo pagado e incluso solicitar indemnización. En nuestro despacho gestionamos de forma habitual estas reclamaciones contra vendedores que ocultaron deudas comunitarias. Puedes ver más información en nuestros servicios de reclamaciones de deudas.
¿Qué pasa con las derramas aprobadas antes de la compraventa?
Este punto genera muchas discusiones. Hay que distinguir si la derrama se aprobó antes de la venta, o despues de la misma.
1. Si la derrama ya había sido aprobada por la comunidad antes de la venta:
El responsable personal es el vendedor, pero la comunidad, si no paga, podrá reclamar al inmueble (nuevo comprador) dentro del periodo del art. 9.1.e) LPH.
2. Si la derrama se aprueba después de la compraventa:
Aquí no hay duda, el responsable principal es el nuevo propietario.
La clave es la fecha de aprobación, no la fecha del gasto o de la obra. Por tanto, es esencial solicitar a la comunidad un certificado actualizado antes de comprar.
¿Puede la comunidad iniciar un procedimiento judicial contra el nuevo propietario?
Sí, aunque no sea el deudor personal, puede dirigirse contra el anterior propietario, contra el inmueble (nuevo propietario), o lo que es más común, contra ambos en litisconsorcio (qué bonitos los latinajos).
Los pasos habituales son:
1. Reclamacion previa
La Comunidad tiene que celebrar una Junta dePropietarios (debidamente convocada) en la que se acuerde aporbar la liquidacion de la deuda, y autorizar al presidente o administrador a exigirla judicialmente. Se tiene que comunicar ese acuerdo al propietario afectado mediante una notificacion por escrito en el domicilio especialmente indicado por esta para recibir notificaciones y citaciones relacionadas con asuntos de la comunidad, y en su defecto, o ante la imposibilidad de llevarla así a cabo, se le notificará mediante la colocacion del acuerdo durante 3 días en el tablon de anuncios de la comunidad expresando la fecha y los motivos que llevan a notificar de aquella manera, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Mucho cuidado con la proteccion de datos.
Si en tres días el deudor no paga, el secretario debe emitir un certificado de diho acuerdo y del impago, con el visto bueno del presidente.
2.Acto de reclamación previa MASC (desde abril de 2025)
Si la vía previa no funciona, la Comunidad siempre va a tener que intentar (desde abril de 2025, y mientras no se remedie) un medio alternativo de solución de controversias o MASC, a saber: mediacion, conciliacion, arbitraje, oferta vinculante confidencial, etc. pues es un «requisito de procedibilidad», es decir, si no lo cumple, no le van a admitir a trámite la demanda. Se requiere nuevamente al deudor para que pague, negociando esa deuda.
3.Proceso monitorio por cuotas comunitarias
Pasado el plazo del MASC o habiendo resultado este infuctuoso, se abre la vía judicial. Lo ideal es presentar una peticion inicial de procedimiento monitorio. Es un proceso barato, rápido y eficaz, regulado específicamente en la LPH y en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Desde que se registra, el deudor dispone de 20 días para pagar, u oponerse de forma parcial o total a la deuda. Aquí interviene la pericia del abogado de la Comunidad para interponer una peticion de monitorio que sea incontestable; o la del abogado del deudor para oponer una causa legítima. En cualquiera de los dos casos, los abogados de No Hay Derecho estamos para ayudarte y ver la mejor estrategia a seguir según tu caso.
3. Transformacion a juicio o embargo y subasta del inmueble
Si el deudor se opone, se transformará el monitorio al juicio declarativo que corresponda en funcion de su cuantía: hasta 15.000€ un juicio verbal, y mas de 15.000€ un juicio ordinario. De lo contrario, si pasados estos 20 días el deudor no paga ni se opone a pagar todo o parte de la reclamacion, la Comunidad puede instar la ejecución del Decreto correspondiente, y solicitar embargo donde quedará afecto el inmueble, pudiendo incluso llegar a subastarse para cobrarse de ahí la deuda.
El nuevo propietario puede acabar pagando en cualquier fase del procedimiento para evitar la ejecución, y en consecuencia tendrá acción de repetición contra el vendedor y anterior propietario.
¿Qué debe comprobar un comprador antes de adquirir una vivienda para evitar sorpresas?
Todo comprador debe solicitar:
- Certificado del estado de deudas con la comunidad. Que contiene: Deudas pendientes del vendedor, cuotas aprobadas, derramas ya acordadas, y gastos extraordinarios en trámite.
- Certificado de la fecha de exigibilidad de derramas: Es clave para determinar quién responde.
- Revisión del acta de las últimas juntas: Para conocer obras aprobadas, derramas previstas, litigios o desajustes económicos.
- Consultar si existen procedimientos judiciales en curso contra el propietario.
- Comprobar si hay deudas de más de 3 años.
Si existen, no serán reclamables al comprador, salvo que voluntariamente se acuerde lo contrario.
¿Qué ocurre si la vivienda fue adjudicada a un banco o fondo tras una ejecución hipotecaria?
La LPH no distingue entre tipos de propietarios. Por tanto el banco o fondo que adquiere el inmueble también está obligado a pagar las deudas comunitarias del año en curso y de los tres anteriores. Esto ha sido confirmado por numerosas sentencias. No importa que la adquisición sea por subasta judicial: la afección real sigue vigente.
¿Qué pasa si la comunidad reclama cantidades que están fuera del límite legal?
La comunidad no puede reclamar al nuevo propietario: Deudas anteriores a los 3 años naturales previos a la compra; deudas posteriores a la transmisión pero correspondientes a períodos anteriores; ni derramas no aprobadas formalmente en junta antes de la venta.
En esos casos, el comprador puede oponerse en juicio monitorio, solicitar archivo de la reclamación, exigir que se dirijan contra el anterior propietario, y reclamar daños y perjuicios si la comunidad actúa indebidamente.
¿Qué medidas puede tomar el nuevo propietario si ya ha pagado cantidades indebidas?
Si has pagado deudas del vendedor fuera de lo que marca la ley, puedes reclamar al vendedor el total abonado, solicitar intereses legales, pedir indemnización si hubo mala fe, exigir responsabilidad por cargas ocultas, e impugnar judicialmente la deuda si la comunidad actuó de forma irregular. En No Hay Derecho tramitamos habitualmente reclamaciones de este tipo para recuperar importes indebidamente pagados por compradores de vivienda.
¿Qué ejemplos reales pueden ayudarme a entender mejor esta situación?
Ejemplo 1: Vivienda adquirida en marzo de 2022 con deudas desde 2017
Afección real: 2022 (enero-marzo) + 2019 + 2020 + 2021. La comunidad NO podrá reclamar 2017-2018 al nuevo propietario. Esas cuotas solo podrán reclamarse al antiguo propietario, si no han prescrito.
Ejemplo 2: Compra de local con derrama aprobada 2 meses antes de la venta
Responsable: Personal: vendedor. Real (si no paga): inmueble → nuevo propietario puede verse obligado a pagar, pero luego reclamar al vendedor.
Ejemplo 3: Compra por adjudicación bancaria en ejecución hipotecaria
El banco, como nuevo propietario, deberá pagar: año en curso + 3 años anteriores.
¿Cómo puedo defenderme si la comunidad pretende reclamarme más de lo que marca la ley?
Debes asegurarte de solicitar el desglose exacto de la deuda, con fechas de exigibilidad, verificar si las cantidades reclamadas están dentro del periodo legal, comprobar si las derramas estaban aprobadas antes de la venta, solicitar copia de los acuerdos de junta, oponerte al procedimiento monitorio si la cantidad es indebida, y contar con asesoramiento legal especializado para negociar o impugnar. En Despacho Jorge Moreno – No Hay Derecho, analizamos la viabilidad de estas reclamaciones.
¿Es importante contar con asistencia legal en estos casos?
Muchísimo. Los conflictos por deudas comunitarias suelen requerir interpretación de la LPH, revisión de actas, fechas de exigibilidad y certificaciones, análisis de responsabilidad real y personal, posibles reclamaciones al vendedor, negociación con la comunidad, y defensa en monitorio o juicio. Un error puede significar pagar miles de euros que no te corresponden o perder el derecho a reclamar al anterior propietario.
¿Buscas asesoramiento para saber si debes pagar o para reclamar al vendedor lo que has pagado?
En Despacho Jorge Moreno – No Hay Derecho somos especialistas en propiedad horizontal, reclamaciones de deudas y conflictos con comunidades de propietarios. Ofrecemos un análisis completo de tu caso, un estudio de si realmente debes pagar o no, reclamación al vendedor por las cantidades abonadas, negociación con la comunidad, defensa legal en procedimientos monitorios y juicios de reclamación de cantidad, y redacción de burofax, solicitudes de certificación y documentación previa a la compra.
¿Quieres evitar pagar deudas que no te corresponden y proteger tu vivienda?
En No Hay Derecho somos expertos en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal y en la defensa de propietarios frente a reclamaciones indebidas de comunidades. Ofrecemos un servicio jurídico personalizado, cercano y eficaz. Te acompañamos en todo el proceso y defendemos tus intereses frente a cualquier intento de cobro que no cumpla los requisitos legales.
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Estamos aquí para ayudarte a evitar pagos indebidos, reclamar tus derechos y proteger tu patrimonio.
Abogado desde 2019, por cuenta propia e integrante del Turno de Oficio desde 2024. Tras trabajar en varios Bufetes, decidí fundar mi propio Despacho de Abogados “No Hay Derecho”, con el objetivo de combinar mi experiencia profesional con un enfoque innovador y adaptado a las necesidades actuales de particulares y empresas.
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